Il valore del suolo nel patrimonio immobiliare
di Francesca Buttarazzi
In Italia, la ricchezza netta delle famiglie supera gli 11.700 miliardi di euro, con circa metà di questo valore costituito da immobili. Il valore di un’abitazione è composto da due elementi fondamentali: il fabbricato e il suolo su cui sorge. Il valore totale dei terreni in Italia equivale a circa la metà del valore dell’immobiliare complessivo.
I prezzi del suolo sono la chiave per comprendere l’aumento dei prezzi degli immobili nel lungo periodo, poiché questi aumenti generano rendite non derivanti dalla produzione dei proprietari, ma da fattori collettivi come infrastrutture e servizi pubblici. Alla morte del proprietario, queste rendite non si dissolvono ma vengono trasmesse agli eredi.
L’Italia ha un’imposta sulle successioni con franchigie elevate, che favorisce le disuguaglianze patrimoniali attraverso l’eredità. Tuttavia, tassare la componente fondiaria delle successioni può ridurre queste disuguaglianze e aumentare l’efficienza economica.
La segregazione residenziale è un fenomeno crescente in Italia e in altre nazioni come Francia e Stati Uniti. Le famiglie più agiate tendono ad auto-segregarsi nelle aree più attrattive, mentre quelle con minore patrimonio incontrano difficoltà nell’accedere al credito necessario per acquistare abitazioni in queste aree. Questo porta a una polarizzazione sociale dove i più ricchi occupano le zone migliori lasciando ai meno abbienti le aree meno desiderabili.
Tassare il suolo risulta efficiente perché non ne riduce l’offerta né scoraggia gli investimenti, a differenza delle imposte sugli immobili interi che possono frenare costruzioni e ristrutturazioni. La terra è una base imponibile ideale ed è stata sostenuta da economisti come François Quesnay e Joseph Stiglitz.
Entro il 2045 si stima che in Italia verranno ereditati circa 6.500 miliardi di euro. Tassare la componente fondiaria di queste successioni potrebbe attenuare significativamente le disuguaglianze patrimoniali esistenti e incentivare gli italiani a diversificare i propri investimenti verso imprese piuttosto che solo immobili.